Элитная недвижимость: возможности для инвесторов?

Получить прибыль от инвестиций в элитную недвижимость стало сложнее, но все еще возможно. Эксперты советуют делать ставку на «трофейное» жилье и дома с уникальной локацией в Москве, Лондоне, Дублине и ОАЭ, но напоминают, что это долгосрочная инвестиция, рассчитанная в среднем на 10 лет.

Тяжелые времена

Рынок элитной недвижимости переживает не самые лучшие времена, следует из различных аналитических обзоров. Индекс Prime Global Cities Index вырос в 4-м кв. 2019 на 0,9% в годовом выражении, показав самый низкий прирост за последнее десятилетие. Индекс рассчитывается компанией Knight Frank, в 4-м квартале он учитывал изменение цен на элитную недвижимость в 47 городах. Сильнее всего цены выросли на рынке Франкфурта – на 10,3%, на втором месте – столица Тайваня Тэйбэй с ростом на 8,9% и замыкает тройку лидеров корейский Сеул (рост на 7,6%). Москва и Санкт-Петербург заняли 19-е и 30-е места соответственно (рост на 2,8% и 1%), а на последнем месте оказался канадский Ванкувер со снижением индекса на 8,3%.

Другой индекс – Knight Frank Piri 100, отражает стоимость элитного жилья на 100 рынках – вырос в 2018 году на 1,3% против 2,1% в 2017 году. Аналитики компании пишут в отчете The Wealth Report, что это самый низкий прирост с 2012 года – так рынок реагирует на политику снижения процентных ставок, которую проводят центробанки многих стран.

Самый высокий прирост индекса – на 11,1% – показала столица Филиппин Манила, на втором месте – шотландский Эдинбург с приростом на 10,6% и замыкает тройку лидеров Берлин (+10,5%). Сильнее всего «просели» Лагос в Нигерии (-25%), канадский Ванкувер (-11,5%) и турецкий Стамбул (-10,4%).

Москва и Санкт-Петербург заняли 23-е и 62-е места с ростом индекса на 4,3% и 0,7% соответственно. По значению индекса Москва находится между Лос-Анджелесом и Оклендом, а динамика цен на элитную недвижимость в северной столице России сопоставима с Веной и Пхукетом.

У Москвы, кстати, одно из самых низких значений «индекса пузыря», рассчитываемого UBS – 0,5 пунктов по итогам сентября при максимальном значении 2,01 – у Мюнхена. Также высокое значение индекса (а это значит есть риск «пузыря») у таких рынков как Торонто (1,86), Гонконг и Амстердам (по 1,84 каждый).

Аналитики UBS предупреждают, что покупатели дорогих квартир в городах должны приготовиться к длительному неурожайному периоду, добавляя при этом, что решающее значение для процветания рынка жилья в конкретном регионе будет иметь экономический рост в этом месте.

Управляющий партнер Sesegar Ирина Жарова-Райт считает, что заработать на элитном жилье сейчас практически невозможно, если только вы сами не являетесь застройщиком, девелопером или владельцем банка, финансирующего проект.

«В лучшем случае – удастся сохранить деньги с поправкой на инфляцию», - отмечает она.

Элитное жилье: что это и за сколько?

Примечательно, что четких критериев, какая недвижимость относится к элитной, нет. Более того, они постоянно меняются. Например, если рассматривать российский столичный рынок, то раньше элитными считались дома, где есть подземный паркинг и придомовая территория.

«Сейчас это все есть и в обычном жилье бизнес-класса и даже комфорта, - поясняет Жарова-Райт. – На первое место вышли такие критерии, как уникальная локация и сильная инженерия. Например, квартиру в доме с видом на Кремль можно спокойно отнести к элитному жилью, даже если там нет подземной парковки, потому что такой объект будет всегда ликвиден».

Основным признаком «элитности» объекта недвижимости остается его высокая стоимость. Она варьируются в зависимости от страны, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Savills в России Дмитрий Халин. Лондонский офис агентства относит к таковому объекты стоимостью от 1 млн фунтов.

«В Москве по нашей классификации элитная недвижимость – это объекты стоимостью от 400 000 рублей за кв.м. и выше», - добавляет Халин.

В ультрапремиальном сегменте – объекты стоимостью от 5 млн фунтов для Лондона, по классификации Savills, для Москвы это недвижимость от 2 млн рублей за кв.м.

Цена элитного жилья в Париже начинается от 3,5 млн евро, в Нью-Йорке – от $4 млн, добавляет управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева.

Ставка на «трофеи»

На московском рынке элитной недвижимости сложилась уникальная ситуация: многие объекты, которые когда-то были люксовыми, перестали быть таковыми. Дома, построенные в 2000-е, устарели и сегодня не вызывают прежнего интереса.

«Сейчас инвесторы смотрят на то, кем дом управляется, насколько качественными были материалы, использованные при строительстве, отделке фасадов и общественных зон, инженерные системы», - поясняет Халин, добавляя, что нынешний инвестор не ждет большой доходности от вложений – его больше заботит сохранность денег и возможность перепродать объект, как минимум, за ту же цену, а желательно с прибылью на горизонте 10 и более лет.

Ликвидные объекты в Москве можно пересчитать по пальцам. «Это буквально несколько адресов внутри или непосредственной близости от Садового кольца – Малая Никитская, 15, Гранатный переулок, дома 6 и 8, несколько домов на Хилковом переулке, Трубецкая, 10 и несколько других, отдельно стоит отметить ЖК «Серебряный бор», - перечисляет Жарова-Райт. По ее словам, кто успел и смог себе позволить купить там жилье от $20 000 за метр, тот даже несмотря на сегодняшнюю ситуацию на рынке, обладает ликвидным и качественным активом.

Согласно исследованию Savills, всего 1 из 20 строительных проектов не теряет в стоимости после 10 лет.

«Это говорит о том, что в 19 случаях «старое» уступает «новому», - отмечает Халин.

Но это не так, когда речь идет о по-настоящему эксклюзивной недвижимости. Если дом был построен в позапрошлом веке, но имеет историческую и архитектурную ценность, то современные технологии позволят сделать внутри все, что потребует покупатель от «жилья будущего».

«Футурологи, кстати, считают, что именно «трофейное» жилье сохранит свою ценность в будущем на горизонте 30-60 лет», - добавляет она.

Из рынков элитной недвижимости за рубежом можно выделить Лондон, который по-прежнему остается одним из самых востребованных направлений у покупателей из России. И сложившаяся сегодня ситуация интересна инвесторам с точки зрения момента для входа на рынок, уверена директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

По ее словам, в конце третьего квартала 2019 года цены на премиальную недвижимость в центре Лондона оказались на 20,4% ниже пиковых значений 2014 года, а для инвесторов, имеющих сбережения в долларах, - на 42%, с учетом падения курса фунта стерлингов.

«Политическая неопределенность и Brexit, конечно, оказывают сдерживающее влияние на восстановление рынка, но наш прогноз оптимистичный: рост цен на премиальном рынке центрального Лондона составит 20,5%», - добавляет Овчинникова.

Не теряет привлекательность и недвижимость Нью-Йорка, правда, многое зависит от района. По словам Мошевой, перспективные районы – это Квинкс и Бронкс. Жарова-Райт добавляет, что на Манхэттене ситуация для инвесторов ухудшилась после того, как мэр города принял решение обложить квартиры стоимостью свыше $1 млн дополнительным налогом.

«В Париже интересно рассмотреть объекты для реновации в центральных районах, хотя это уже будет «активная инвестиция», где важно определиться с дальнейшим использованием – сдача в аренду или продажа с наценкой», - говорит Мошева.

Жарова-Райт отмечает Дублин, как интересное направление: там заполняется дефицит жилья с домовладениями на 3-4 спальни.

Некоторые рынки привлекательны с точки зрения дополнительных возможностей, которые они предоставляют. Например, Кипр – одна из немногих стран ЕС, где при инвестировании в недвижимость можно получить гражданство.

«Паспортная программа стала основным драйвером развития рынка там и роста цен в последние годы», - говорит Овчинникова.

Сдать, продать и получить доход

Доход от прямых инвестиций в элитную недвижимость можно получать двумя способами – через сдачу в аренду и продажу объекта на пике роста его стоимости. Если говорить о получении арендного дохода, то Овчинникова советует обратить внимание на рынки США и ОАЭ. Она ссылается на самое высокое значение индекса доходности аренды премиальной жилой недвижимости (Savills World Cities Prime Residential Rental Index) у Лос-Анджелеса (5,2% годовых), на втором месте – Москва (5%) и третье месте – у Дубая (4,6%).

Также неплохую арендную доходность показывают испанские города: Барселона – 3,5% годовых, Мадрид – 3%.

Получить доход с продажи сложнее, особенно если это жилая элитная недвижимость, которая относится к более консервативным, но и менее доходным инвестициям по сравнению с коммерческой недвижимостью.

«Другое дело, что коммерческую недвижимость не вполне справедливо относить к элитной, так как здесь действуют другие категории», - поясняет Мошева. Она говорит, что обычно жилая недвижимость на стабильных рынках дает 3-5% годовых, коммерческая – 6-8%, а инвестиции в девелоперские проекты – 10% и выше».

Вложения в недвижимость – долгосрочные и, срок инвестиций в премиальный сегмент обычно дольше, чем в комфорт или эконом – он составляет в среднем 7-10 лет.

Рассматривая объект для инвестиций, нужно учитывать не только его стоимость, локацию и уникальность – важно еще оценить будущий спрос. Для этого необходимо понять, кто на конкретном рынке является основным покупателем, кто им будет через несколько лет и будет ли востребован этот объект у инвесторов будущего. Например, во многих крупных городах наблюдается следующий тренд – все меньше молодежи хотят обременять себя жильем, предпочитая арендовать квартиру, а не покупать.

Для рынка элитной недвижимости, как и для многих других рынков действует правило – buy low, sell high (покупай дешево, продавай дорого). Оптимальное время для выхода из инвестиций – период роста цен, когда он продолжается какое-то время, но еще не достиг пика.

«Рекомендуется выставлять объект на продажу сразу или почти сразу, как цены начали расти, из-за длительной экспозиции на рынке элитной недвижимости», - советует Мошева.

Что съедает доход

Инвестиции в элитную недвижимость, впрочем, как и в обычную, сопряжены с дополнительными расходами, о которых неплохо бы знать заранее, так как они влияют на общую выгоду от вложений.

Основная статья сопутствующих затрат – это агентское вознаграждение. По словам Овчинниковой, выплаты брокерам в Америке доходят до 6% от стоимости недвижимости, их оплачивает продавец. В Берлине комиссия составит 7%, и ее заплатит покупатель, в Италии и Австрии – 3%. Также покупатели недвижимости в некоторых европейских странах платят еще НДС.

«В Токио агентская комиссия – около 3%, взимается одновременно и с покупателя, и с продавца. В Москве услуги риелтора чаще всего оплачивает продавец, размер комиссии – 3-4% от суммы сделки», - рассказывает Овчинникова.

Большие расходы несут покупатели элитной недвижимости в Великобритании. Нужно заплатить 3% от суммы сделки в виде дополнительного гербового сбора на второй дом, даже если основное жилье находится в другой стране, а общая налоговая нагрузка на покупателя составит до 15% от стоимости объекта.

Недвижимость в Лондоне очень дорога в обслуживании, и основная статья расходов – это коммунальные услуги. По словам Мошевой, цифры могут быть впечатляющими – например, в 20 700 фунтов в год обходится «коммуналка» за квартиру с одной спальней в жилом комплексе One Hyde Park. 

Во многих странах при продаже объекта применяется налог на прирост капитала (Capital Gains Taxes), он достаточно высокий во всех странах.

В обход квадратным метрам

Заработать на недвижимости можно с помощью финансового рынка: индустрия предлагает фонды, ориентированные на инвестиции в конкретные объекты. Оценкой и подготовкой проекта в этом случае занимается инвестиционная компания, кроме того, порог входа ниже, чем в случае с прямой покупкой жилья. Хотя обычно подобные инвестиции доступны только квалифицированным инвесторам и речь идет о крупных суммах вложений. К примеру, АТОН в прошлом году запустил новый продукт, ориентированный на инвестиции в коммерческую недвижимость Германии. А в конце 2018 года ряд клиентов компании смогли поучаствовать в уникальной инвестиции – в реконструкции небоскреба на Таймс-сквер. 

«Более рискованная альтернатива – попробовать себя в качестве инвестора в акции девелоперов. Но на это придется потратить много времени, потому что найти перспективного девелопера в Европе или США, который занимается исключительно элитным сегментом, сложно. В России на бирже обращаются акции трех крупнейших девелоперов – Группы ПИК, Группы ЛСР и Группы Эталон, - рассказывает старший аналитик «АТОН» Михаил Ганелин. – И хотя у двух последних есть в портфеле пара элитных проектов, в основном эти компании специализируются на массовом сегменте жилья»