Как выбрать правильный REIT?

Инвестировать в американский рынок недвижимости не так уж и сложно. На помощь вам придут бумаги REITs.

Real Estate Investment Trust (REIT) – компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции. Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США, позволяя инвестировать в рынок недвижимости. Основные преимущества REITs по сравнению с покупкой недвижимости – низкий порог входа, незначительные транзакционные издержки, высокая ликвидность, возможность диверсификации. 

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные – получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs, которые также торгуются и на Санкт-Петербургской бирже. Ипотечные – относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При принятии решения об инвестициях в REITs и подборе конкретных бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Макроуровень – стоит ли инвестировать в REITs

Общерыночные тенденции. Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. В связи с этим необходимо оценивать общие тенденции на американском рынке акций. Крупнейшим ETF на REITs является фонд Vanguard REIT (VNQ). Анализируя график этого инструмента можно понять, где в целом находится сегмент REITs с точки зрения рыночных условий.

Процентные ставки. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графиках доходностей Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs.

Так что, фокус – на динамику доходностей Treasuries, прежде всего длинных выпусков (10- и 30-леток), и поведение ипотечных ставок. Бенчмарком в США является фиксированная ставка по 30-летней ипотеке. В этом году сегмент REITs стал одним из лучших на американском рынке - бумаги Vanguard REIT ETF прибавили около 20%, чему способствовало снижение процентной ставки по 30-летней ипотеке ниже 4% на фоне обвала доходностей Treasuries.  

В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск. Ипотечные REIT держат ипотечные продукты на балансе, финансируя инвестиции при помощи акционерного капитала и долга. Главная цель – заработок на чистой процентной марже, то есть разнице между процентным доходом и расходами на привлечение финансирования. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже ипотечного REIT. Однако в тоже время, стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.

Ситуация на рынке недвижимости. Четко привязана к экономическим циклам. Как правило, рынок недвижимости начинать ослабевать даже раньше начала общеэкономического спада. Низкие процентные ставки могут поддержать сегмент, но если экономика замедляется, то настроения потребителей все рано начинают ухудшаться, население начинает бояться брать ипотеку, меньше посещает торговые центры и т.д.

К наиболее известным показателям рынка жилой недвижимости относятся число новостроек и разрешений на строительство (housing starts и building permits), продажи домов на первичном и вторичном рынке (new home sales и existing home sales), индекс цен на жилую недвижимость Case Shiller.

Существуют и более специфические показатели. NCREIF Property Index отражает цены на коммерческую недвижимость в США – офисную, складскую, в сфере ритейла и пр.  National Rent Index отражает динамику стоимости аренды в Штатах.

Секторальный уровень - структура активов

Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Ипотечные REITs в этом плане более сложны для анализа. Общее правило - в случае ипотечных REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, кредитный риск минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.

Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, где сейчас находится американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

Пример: исходя из графика цен на недвижимость и динамики новостроек, можно предположить, что в перспективе 1-1,5 года возможен явный разворот на рынке жилой недвижимости в США. Снижение ставок ФРС в среднесрочной перспективе может поддержать сегмент, но в случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs. Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Микроуровень - выбор конкретных бумаг

Финансовые метрики. Наиболее известный показатель - FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Adjusted Funds From Operations (AFFO) – это скорректированная версия FFO учитывающая регулярные доходы и расходы. Для расчета AFFO к FFO прибавляется увеличение арендных доходов, вычитаются капитальные расходы и нормальные затраты на поддержание недвижимости в надлежащем состоянии. Значения FFO и AFFO можно найти в отчетности REIT. Их полезно отслеживать в динамике – за 1, 3, 5 лет.

Мультипликаторы. Соотношения P/FFO и P/AFFO позволяют сравнивать бумаги между собой. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. При этом истинная недооценка идет в разрез с сильными финансовыми метриками, и наоборот. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно. Если P/FFO и P/AFFO получить сложно, то на помощь может прийти традиционный P/E, хотя полученные при помощи него выводы могут быть менее корректными.

Дивидендный фактор. Американские REITs обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью. Средняя цифра сейчас - это около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. В случае крупнейших REITs из S&P 500 дивдоходность все же более умеренная, сейчас более характерны значения 3-5% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,9%). Для оценки устойчивости выплат стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов, долговую нагрузку предприятия.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной зоны для входа в позицию или выхода из нее. Для технического анализа REITs могут оказаться полезными длительные таймфреймы – не менее года, так как этот сегмент является дивидендным, а значит более полезен для долгосрочных инвесторов. Для «отлова» возможных сильных движений в отдельном инструменте, например, в случае неадекватного, на ваш взгляд, обвала котировок, на помощи придут более локальные графики.