Российский сектор недвижимости: время строить

Нынешний год обещает быть крайне благоприятным для девелоперов: ставки по ипотеке находятся на исторически низком уровне, цены на жилье растут, а спрос остается высоким. В итоге мы ожидаем, что девелоперы покажут существенное увеличение рентабельности, денежных потоков и дивидендов в этом году. Кроме того, они оцениваются по мультипликаторам EV/EBITDA и P/E с дисконтом 40-80% относительно средних уровней к аналогам в других странах. С точки зрения рыночной оценки все публичные девелоперы выглядят привлекательно, но наш фаворит – ГК ПИК, которая объединяет в себе превосходную динамику роста доходов, диверсификацию бизнеса и использование инноваций.

Операционные результаты за 2020 и прогнозы. В 2020 динамика продаж жилья у ГК ПИК, Группы ЛСР и Группы Эталон составила +20%/+1%/-15% г/г, а в стоимостном выражении - +42%/+12%/+3% соответственно. Все застройщики повысили цены на жилье в среднем на 15-20%. В 2021 мы прогнозируем рост объемов продаж еще на 20%+/5-10%/5-10% соответственно и рост средних цен девелоперов еще на 10%. У ГК ПИК больше возможностей для сохранения высоких темпов роста за счет обширного земельного банка, в то время как ограниченное количество проектов в Московском регионе у Группы ЛСР и небольшой земельный банк в Санкт-Петербурге у Эталона могут сдерживать их рост.

Предпосылок для снижения цен нет. Более 70% выдаваемых ипотечных кредитов субсидируются государством и предоставляются по ставке 6.5%. Это уже привело к сильному росту цен и частично компенсировало эффект от снижения ставок. Сложившаяся ситуация беспокоит правительство, которое планирует внести коррективы в программу в 2021, чтобы охладить рост цен. Возможно, какого-то прогресса и удастся достичь, но вряд ли цены на жилье заметно снизятся, поскольку последние десять лет они отставали от уровня инфляции и сейчас наверстывают упущенное. При этом предложение жилья также остается ограниченным во многих регионах, а ставки даже без госсубсидии находятся ниже 8%, что вполне «подъемно» для многих российских граждан.

Инновации становятся движущей силой в строительной отрасли. Компании внедряют динамическое ценообразование, развивают удаленные цифровые каналы продаж, используют мобильные приложения для рабочих и ищут способы сократить цикл строительства. ГК ПИК в этом отношении вне конкуренции, что и обеспечивает возможность ее быстрой экспансии по всей стране. Остальные девелоперы пока в отстающих, но для поддержания темпов роста им необходимо также внедрять инновации.

Оценка: ГК ПИК на пике. Наши целевые мультипликаторы EV/EBITDA и P/E для Эталона и Группы ЛСР 5.0x и 8.0x соответственно. По ГК ПИК мы применяем более высокие целевые мультипликаторы – EV/EBITDA 8.0x и P/E 10.0x, полагая, что по темпам роста доходов компания будет опережать конкурентов, а ее бизнес-модель более конкурентоспособная. Наши рейтинги и целевые цены по Группе Эталон и Группе ЛСР не изменились по сравнению с уровнями по итогам последнего пересмотра в рамках нашей годовой стратегии, опубликованной 8 декабря. По ГК ПИК мы повышаем целевую цену акций с 700 до 1 100 руб. после публикации превосходных операционных результатов за 2020. Наша рейтинг по всем девелоперам – ВЫШЕ РЫНКА с учетом сильных фундаментальных факторов, но нашим фаворитом в секторе является ГК ПИК.