Золото или недвижимость. Что выбрать инвестору

Возьмем два классических защитных актива и посчитаем их стоимость относительно друг друга. Это позволит наглядно показать, в чем проще сберечь свой капитал. И где на самом деле рисков больше. Золото - товарный актив, но с явными признаками денежного эквивалента. К нему косвенно привязаны резервные валюты, и он обратно зависит от курса доллара (чем дешевле валюта США, тем дороже золото).

Недвижимость — локальный актив, который оценивают в местной валюте. Она закрывает базовую потребность людей в жилье, поэтому редко дешевеет и чаще всего покрывает инфляцию, обгоняя бумажные деньги — как и золото.

Для инвестора, который настроен консервативно, часто встает вопрос, что в итоге лучше защищает его капитал от обесценивания: золото или недвижимость. Ответить на него можно, выразив цену метров в граммах.

Хорошо растет, но не везде

Российский рынок недвижимости полон контрастов: есть депрессивные города вроде Воркуты, где цены стабильно падают или не меняются годами, а есть зоны ажиотажного спроса вроде Сочи или пригородов Петербурга. По данным Росстата, средний ценник по стране сегодня — это около 90 тыс. рублей за метр во вторичном сегменте и почти 130 тыс. в новостройках. Пять лет назад это было 53 тыс. и 59 тыс. соответственно, то есть цены выросли на 70% и 115%.

Почти треть новостроек страны продается в Москве, из них 80% с ипотекой. Состояние рынка в среднем по России можно оценивать по динамике столичного индекса ДомКлик. Это цены реальных сделок за самый долгий срок наблюдения (с конца 2016 г.) 

Всего за эти 6,5 лет индекс прибавил чуть более 60%, то есть основное ралли пришлось на другие регионы. Если брать Москву как эталонный и наиболее спокойный рынок жилья, то в среднем цены новостроек прибавляют лишь по 7% в год.

Сколько это в граммах

Очевидно, что обычный инвестор не может со 100% точностью угадать, в каком регионе рынок выстрелит в следующем году, поэтому предположим, что он инвестирует в столице. И ему нужно защитить свой капитал. Мы берем соотношение стоимости метра (средние цены реальных сделок в новостройках с ипотекой) и золота в рублях. Получаем график стоимости квадратного метра в Москве в граммах драгоценного металла.

Сейчас один метр в столице стоит чуть менее 50 гр. золота (это около двух унций). Столько же он стоил незадолго до начала пандемии. А еще ранее, в 2016 г., около 70 гр., то есть недвижимость в золоте подешевела почти на 30%.

Единственный шанс выгодно перескочить из недвижимости в золото был во втором полугодии 2022 г., пока рубль аномально укреплялся. Но исторический тренд для недвижимости — однозначно негативный, то есть в пользу золота.

Что инвестору с этим делать

Золото проигрывает лишь в одном аспекте: оно не приносит рентного дохода. Но размер ренты в недвижимости (ставки аренды) ниже доходности вкладов в банках, купонов в облигациях или дивидендов в акциях: около 4–5% годовых. Даже консервативному инвестору имеет смысл сокращать в своем портфеле долю недвижимости, замещая ее другими активами, в том числе золотом. Иначе он будет стабильно проигрывать, размывая стоимость своего капитала.

Самый доступный способ переложиться в золото — купить его эквивалент на бирже (GLD/RUB). Физически это золото находится в депозитарии, но купить можно любой объем практически мгновенно. И также мгновенно его продать.  

Золотые и дивидендные акции

Добыча драгметаллов, в том числе золота, серебра и платиноидов составляет весомую часть (около 10%) российского рынка акций и голубых фишек. То есть, вкладываясь в акции, можно также участвовать в удорожании золота. Основные акции, следующие за динамикой золота, серебра и платиновой группы металлов (и рекомендации БКС по ним):

• Норникель (Покупать. Цель на год: 22000 руб. / +47%)
• Полюс (Покупать. Цель на год: 15000 руб. / +46%)
• Полиметалл (Держать. Цель на год: 760 руб. / +40%)

Также заменой недвижимости могут служить другие крупные компании рынка акций. Большинство платит дивиденды (в среднем 8–10% в год), что стабильно выше ставок аренды и в Москве, и за ее пределами. Если оценивать недвижимость относительно стоимости российских акций (топ-40 компаний), то на графике явно виден пузырь, который сейчас сдувается. Иначе говоря, инвестор, который игнорирует акции, рискует растерять свой капитал.